Что такое off-plan на примере Турции

Строящиеся жилые комплексы в Турции приобретают популярность за счет доступных цен (можно купить квартиру на 15‒20 % дешевле) и разнообразию предложений. По данным Центрального банка Турецкой Республики, с августа строительство жилья увеличилось с 8332 единиц жилья до 9689 единиц, тем самым расширив возможности для инвесторов и конечных покупателей.

О ключевых аспектах покупки турецкой недвижимости офф-план подробнее далее.

Содержание:

• Специфика турецкой недвижимости на стадии строительства
• Off-plan и pre-launch – в чем разница?
• Преимущества сделок с off-plan недвижимостью
• Какие существуют риски?
• Что выбрать: off-plan или готовое жилье?
• Ситуация на рынке off-plan жилья в 2021 году
• Помощь с покупкой недвижимости в Турции

Специфика турецкой недвижимости на стадии строительства

Off plan property предполагает покупку недвижимости на стадии строительства, на его начальных этапах или на стадии проекта.

Рынок недвижимости является важной частью экономики Турции, поэтому он получает большую поддержку от государственных структур. Кроме того, рынок недвижимости считается одним из самых востребованных секторов в мире. Сто тысяч иностранцев покупают недвижимость в разных концах страны в зависимости от их образа жизни и целей.

Вместе с тем жилье также является распространенным инвестиционным инструментом для местного населения. Многие турки предпочитают вкладываться в недвижимость, чем открывать собственный бизнес, поскольку аренда – это легкий доступ к пассивному доходу.

В секторе турецкой недвижимости задействовано много местных и международных компаний, которые возводят роскошные гостиницы, современные жилые комплексы и другие необходимые сооружения, например, дороги, плотины, мосты не только в Турции, но и во всем мире. Правительство следит за деятельностью большинства строительных компаний, а это значит, что права инвесторов находятся под защитой.

Off-plan и pre-launch – в чем разница?

Помимо покупки на разных стадиях строительства также существует инвестиции пре-ланч (pre-launch, дословно ‒ предварительный запуск). Их особенность заключается в покупке объекта на этапе планирования. Обычно цены домов и квартир на стадии пре-ланч (pre-launch) на 10‒25 % ниже, чем при закладке фундамента и последующих этапах.

В качестве примера приведем жилой комплекс в Багджиларе (район Стамбула), рядом со станцией метро. Квартиры в этом жилом комплексе продаются со внедренной технологией «умный дом». Прогноз на повышение цены на этапе строительства – до 70 % в течение 5 лет. Купить квартиру в данном объекте на этапе пре-ланч (pre-launch) можно было со скидкой до 20 % от средней цены по региону.

Цена 1-комнатной квартиры – 27 610–30 183 доллара США.

Несмотря на большую выгоду, далеко не все инвесторы готовы идти на риски, поэтому чаще предпочитают покупать на этапе строительства и следовать строгому плану выплат по мере возведения.

Преимущества сделок с off-plan недвижимостью

Инвестор, принимающий решение вложить свои финансы в строящуюся недвижимость в Турции, оценит следующие преимущества:

• Возможность купить недвижимость по цене ниже рыночного уровня.
• Доступные цены – на 15‒20 % ниже, чем у готовых объектов.
• После завершения работ и сдачи проекта в эксплуатацию жилье может стоить на 30 % дороже, следовательно, его можно будет выгодно продать.
• Комфортный план выплат.
• Возможность повлиять на облик своей будущей квартиры: внести структурные или косметические коррективы.
• Невысокий начальный взнос – 20‒30 %.
• Обширный ассортимент.
• Новая жилплощадь, в которой можно жить самому, перепродать или начать сдавать в аренду.

По данным аналитического портала Трейд Экономикс (Trade Economics), среднегодовой рост цен на недвижимость в 2021 году составил 11 %. В дальнейшем, учитывая положительную динамику на рынке, стоимость будет расти, а у инвесторов появится возможность выгодно перепродать недвижимость.

Стимуляция рынка турецкой недвижимости происходит за счет активного привлечения инвесторов из-за границы. В качестве причин в данном случае выступает, в частности, покупка недвижимости у застройщиков без НДС, ипотечное кредитование по ставке 5‒7 % годовых и т. д.

Какие существуют риски?

Недвижимость на этапе строительства в Турции – актив, ликвидность которого еще не раскрылась. Его реальную стоимость можно будет узнать только после дачи в эксплуатацию. Однако неопределенность – это не все, чего стоит опасаться. Перед подписанием договора покупатель должен быть осведомлен и о других рисках, сопряженных с жильем офф-план.

Несоответствие ожиданиям

Застройщик может предоставить очень подробный план проектирования здания и отдельных квартир, однако на деле далеко не все покупатели до конца представляют, как все это будет выглядеть в реальности. В конечном итоге их представления могут отличаться от фактического результата.

Если же несоответствие возникло по вине застройщика, клиент вправе потребовать компенсацию.

Строительная задержка

Обычно затягивание строительного процесса происходит по следующим причинам:

• недостаток финансирования;
• компания неверно рассчитала время, необходимое для возведения проекта;
• сбой в поставках материалов.

Бывают случаи, когда замедление строительства происходит по причинам, которые не зависят от застройщика.

В крайних случаях строительство затягивается на несколько месяцев или лет. Перед подписанием договора необходимо тщательно изучить все аспекты, касающиеся сроков сдачи. В документе должна быть указана точная дата завершения работ, а также пункт о компенсации или возврате средств в случае, если жилье не было предоставлено в указанный срок.

Заморозка проекта

Может произойти в случае банкротства застройщика. В некоторых странах в случае банкротства компании покупатели жилья признаются кредиторами компании и теряют свои деньги. В лучшем случае им удается вернуть до 10 % вложенных средств.

На деле такое происходит крайне редко, однако вероятность все же существует. В Турции сделки с недвижимостью строго регулируются правительством, что гарантирует защиту прав инвесторов и возврат средств.

Проблемы с документами

Процесс получения разрешения на строительство может длиться месяцами, поэтому находятся компании, которые решают идти в обход закона и начинают строительство до выдачи официального разрешения. Такие стройки признаются незаконными, недвижимость изымают, а покупатели остаются ни с чем.

Мошенничество

Бывают случаи, когда одна квартира продается разным людям. Факт мошенничества становится явным только после сдачи объекта в эксплуатацию, а до тех пор компания может распоряжаться деньгами вкладчиков на свое усмотрение. В таких случаях суд присуждает имущество первому покупателю. Остальные обманутые дольщики вынуждены судиться с девелопером за возврат средств.

Разновидность этого обмана – продажа объекта и банкротство застройщика. Фирмы привлекают как можно больше покупателей низкими ценами на жилье, получают доход и подают на банкротство.

Подобные случаи были актуальны десятилетие назад, однако сейчас это редкое явление для Турции.

Что выбрать: off-plan или готовое жилье?

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо сравнить оба варианта.

Аргументы в пользу нового жилья:

• Новизна. Вы будете первым собственником.
• Современный дизайн.
• Гибкость в выборе конструкций и панировки.
• Новое оборудование.
• Долгосрочные гарантии со стороны застройщика (до 10 лет).
• Эстетика и комфорт жизни в условиях современной инфраструктуры.
• Выше спрос и ликвидность.
• Можно получить скидку, особенно если внести полную стоимость сразу.

Недостатки:

• Ожидание завершения строительства.
• Типовое оформление.
• Все вышеперечисленные риски.

Аргументы в пользу готового жилья:

• Жилье готово, а значит вам не придется ждать несколько лет до завершения проекта.
• Нет риска остаться обманутым вкладчиком.
• Полностью заселенный район.

Недостатки:

• У перепроданной недвижимости могут возникнуть проблемы с налогами в налоговом департаменте, поэтому необходимо это проверить.
• Психологический дискомфорт от осознания того, что в доме уже раньше жили другие люди.
• Нельзя внести коррективы в планировку и ремонт. Квартира покупается в том виде, в каком она есть.

Большинство людей предпочитает идти проверенным путем и брать готовое жилье. Инвестиции в oфф-план скорее подходят тем, у кого есть свободные средства и кто хочет заставить их работать либо располагает достаточным количеством времени.

В любом случае, какой вариант выбрать – решать только покупателю.

Ситуация на рынке off-plan жилья в 2021 году

Согласно данным Турецкого статистического института ТюркСтат (TurkStat), в сентябре 2021 года в Турции в общей сложности было продано 147 143 объекта недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 7,6 %.

Из этой суммы доля недвижимости офф-план – 29,9 %, количество сделок составило 43 967, что на 6,3 % выше показателей за аналогичный период в прошлом году.

При этом продажи среди иностранцев в сентябре 2021 года выросли на 25,8 % по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года и составили 6 630 – 4,5 % от общего числа сделок в Турции.

Самыми популярными локациями для покупки жилья стали:

• Стамбул – 2995 сделок;
• Анталья – 1358 продаж;
• Анкара – 408 продаж.

В январе‒сентябре продажи домов иностранцам выросли на 43,2 %, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составили 37 479 сделок.

Помощь с покупкой недвижимости в Турции

Планируете купить недвижимость от застройщика в Турции для инвестиций или проживания в стране? Найдите свой идеальный вариант жилья на Yekta Homes. Подробную консультацию о покупке турецкого жилья можно получить у специалиста компании.