Инвестиции в апартаменты Турции

Приток инвестиций в турецкие квартиры и дома стремительно повышается. В 2025 году число сделок с жильём выросло на 14,3% и достигло рекордных 1 688 910 (TÜİK), что является индикатором оживления рынка после продолжительного периода спада. Многие инвесторы начинают вновь проявлять интерес к местной недвижимости на фоне активного развития инфраструктуры и стабильно высокого туристического потока (в 2025 году республику посетило 63,9 млн человек, из них около 52,7 млн иностранцев). Они заключают сделки с жильем в популярных прибрежных локациях, поскольку эксперты прогнозируют рост цен (например, в Аланье ожидаемый прирост составляет 5–10% в год до 2030 года; это прогноз, а не гарантия).

Государственные программы, включая возможность оформления вида на жительство через инвестиции в недвижимость от 200 000 $ по цене в ТАПУ, дополнительно стимулируют спрос и укрепляют позиции страны на международном рынке. Сочетание экономического роста (ВВП увеличился на 3,6% в 2025 году) и возможностей для долгосрочного сохранения капитала делает жилье и, в частности, сегмент апартаментов одним из наиболее перспективных для частных и институциональных инвесторов. При этом иностранцы в 2025 году купили 21 534 объекта жилья — на 9,4% меньше, чем годом ранее.

Содержание:

Стоимость недвижимости в Турции

Стоимость недвижимости формируется под влиянием нескольких ключевых факторов:

регион и престижность района;
планировка и площадь объекта;
уровень отделки и качество строительства;
развитость инфраструктуры комплекса;
удаленность от моря и туристических зон.

Что известно о ценах на квартиры в республике на 2026 год (по данным Endeksa на сентябрь 2026 года, пересчёт по курсу ЦБ Турции $1 = 49,18 TL):

Стамбул. Средняя цена квартиры в Стамбуле — около 7,43 млн TL ($151 000), квадратный метр — 67 512 TL ($1 373), за год +28,6%. Город считается одним из лучших направлений на рынке недвижимости благодаря высокой арендной доходности (по данным Global Property Guide на третий квартал 2026 года — от 4,7% в Кадыкёе до 12,2% в Эсеньюрте). Чем апартаменты и квартиры отличаются друг от друга, мы рассказали отдельно.
Анталья. Прибрежное расположение, мягкий климат и развитая инфраструктура Антальи привлекают как инвесторов, так и конечных пользователей. Средняя цена квартиры в провинции — около 5,74 млн TL ($117 000), квадратный метр — 54 627 TL ($1 111), за год +23,7%.
Анкара. Цены на квартиры в Анкаре относительно устойчивы по сравнению с прибрежными городами, что делает ее идеальным направлением для покупателей, заинтересованных в долгосрочной стабильности или постоянном месте жительства. Средняя цена — около 4,95 млн TL ($101 000), квадратный метр — 39 600 TL ($805), за год +27,6%.
Бурса. Средняя цена квартиры в Бурсе — около 4,49 млн TL ($91 000), квадратный метр — 35 903 TL ($730), за год +21,2%. Это стратегически важный город для инвесторов, стремящихся к диверсификации портфеля, благодаря широкому выбору жилой и коммерческой недвижимости.
Мерсин. Город предлагает относительно доступные цены, несмотря на прибрежное расположение и современную инфраструктуру. Средняя цена квартиры — около 4,46 млн TL ($91 000), квадратный метр — 35 644 TL ($725), за год +19,6%.

Это средние цены по объявлениям, включая вторичное жильё. Квартиры в новых комплексах с бассейнами и охраной обычно дороже.

Как правильно инвестировать в квартиры Турции

При выборе квартиры в Турции для инвестиций в первую очередь стоит ориентироваться на расположение. Популярные туристические локации с доступом к инфраструктуре, налаженной транспортной системой и близостью к морю обеспечивают устойчивый спрос со стороны арендаторов и покупателей. К числу таких направлений относятся Аланья и Газипаша. Они набирают популярность, что подтверждает рекордное количество пассажиров на внутренних и международных рейсах в аэропорту Газипаша-Аланья, составившее 1 004 377 в 2025 году.

Наиболее универсальными считаются апартаменты с 1 и 2 спальнями. Их легче сдавать в аренду и впоследствии продать. Важно выбирать недвижимость в современных комплексах с широким спектром удобств, такими как бассейны для взрослых и детей, детские площадки, ландшафтные сады, зоны отдыха и охрана. Особое внимание также следует уделять стадии строительства. Покупка на раннем этапе позволяет получить объект по более доступной цене и зафиксировать прирост капитала к моменту завершения проекта; насколько вырастет цена, зависит от проекта и рынка, поэтому ориентир лучше уточнить у менеджера отдела продаж.

Инвестор может проверить репутацию, изучив ее строящиеся и готовые к эксплуатации комплексы, ознакомившись с отзывами клиентов, а также проверив лицензии и другие документы. Для проектов от 30 квартир закон 6502 требует гарантии завершения строительства, а срок сдачи по договору не может превышать 48 месяцев. Чтобы быть уверенным в своем выборе, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на законодательстве республики в сфере недвижимости. Специалист также поможет с подготовкой необходимых документов, проверкой договора купли-продажи и получением права собственности в Земельном кадастре.

Расходы при покупке недвижимости в Турции

При покупке недвижимого имущества в стране на покупателя возлагаются обязательные расходы, составляющие в общей сложности около 7% от стоимости объекта. В эту сумму входят следующие платежи:

Регистрационный сбор (tapu harcı) – 4% от заявленной стоимости недвижимости (не ниже налоговой стоимости; по закону его делят поровну с продавцом, но на практике его часто полностью платит покупатель). Уплачивается в Земельном кадастре при оформлении права собственности на имя покупателя. Плюс сбор кадастра (döner sermaye) — 20 870 TL ($424) в 2026 году.
Нотариальные сборы – от 0,1% до 0,2%, в зависимости от особенностей сделки. Эти расходы могут включать заверение документов и оформление доверенности.
Юридические сборы – около 0,5% от цены. Обычно включают проверку юридической чистоты недвижимости, подготовку договора купли-продажи и сопровождение сделки.
Комиссия агентства – до 4% плюс НДС 20% в сумме с обеих сторон, по умолчанию покупатель платит половину, в случае, если покупатель прибегает к услугам риелторской компании. Эта сумма покрывает подбор объекта, организацию просмотров, ведение переговоров и полное сопровождение сделки.
Отчёт об оценке от компании с лицензией SPK — обязателен для иностранцев; его стоимость лучше уточнить у менеджера отдела продаж.

Расходы на содержание недвижимости в Турции

Коммунальные услуги
Аидат	Это ежемесячная плата, взимаемая с владельцев квартир за содержание объектов общего пользования. Ее размер определяют собственники комплекса. Чем больше удобств включает инфраструктура проекта, тем больше аидат. Как правило, он варьируется в пределах 30–100 $ (в Аланье обычно 1 500–5 000 TL в месяц).
Электричество	При потреблении до 240 киловатт-час в месяц с владельца жилья взимается около 3,24 TL (0,07 $) за каждый киловатт-час с налогами, а за каждый оставшийся киловатт-час, выходящий за пределы установленного лимита, сумма увеличивается примерно в полтора раза. Тарифы для жилья выросли на 25% с 4 апреля 2026 года, а при расходе больше 4 000 кВт·ч в год господдержка тарифа не действует.
Вода	В республике отсутствует единый тариф на воду. Его стоимость устанавливают коммунальные организации, предоставляющие ресурсы конкретному городу. Например, в провинции Анталья по тарифу ASAT на июнь 2026 года один кубометр стоит 33,31 TL (0,68 $) при расходе до 20 м³ в месяц без НДС; тариф индексируют ежемесячно.
Природный газ	Тарифы на газ также устанавливаются по ступеням. С апреля 2026 года базовая цена BOTAŞ для жилья — 10,625 TL (0,22 $) за кубометр в первой ступени и 18 TL (0,37 $) во второй, к ним добавляются плата за распределение и налоги, которые зависят от города.
Услуги связи	Стоимость услуг связи зависит от провайдера. В 2026 году домашний интернет 100 Мбит/с обходится примерно в 800–950 TL (16–19 $) в месяц; точный тариф лучше уточнить у провайдера по адресу квартиры.

Каждый собственник недвижимости в стране должен оформить DASK – обязательное страхование от землетрясений. Без действующего полиса не переоформят ТАПУ и не подключат воду и электричество. В случае стихийного бедствия государственная компания возмещает ущерб. Стоимость полиса рассчитывается по специальным коэффициентам в зависимости от конструкции здания и сейсмической активности региона, в котором оно находится (обычно 500–3 000 TL в год). На сайте организации можно найти специальный калькулятор.

Элитное жилье облагается налогом на дорогое жильё (değerli konut vergisi) в зависимости от налоговой стоимости (владелец только одного объекта освобождается от уплаты). Ставки на 2026 год:

от 17,71 млн TL до 26,57 млн TL (от 360 000 $ до 540 000 $) – 0,3% с суммы сверх 17,71 млн TL;
от 26,57 млн TL до 35,43 млн TL (от 540 000 $ до 720 000 $) – 26 568 TL + 0,6% с суммы сверх 26,57 млн TL;
от 35,43 млн TL (от 720 000 $) – 79 716 TL (1 621 $) + 1% от суммы, превышающей 35,43 млн TL.

Резиденты и нерезиденты обязаны уплачивать налог на доходы, полученные в республике, включая доход от аренды недвижимости. Он взимается по прогрессивной ставке с учетом определенных вычетов и льгот. Даже если собственность принадлежит супругам, каждый из них обязан декларировать и уплачивать налог с полученного дохода отдельно.

Налогооблагаемый доход (2026)	Ставка налога
До 190 000 TL (до 3 863 $)	15%
190 001 – 400 000 TL (3 863 – 8 133 $)	20%
400 001 – 1 000 000 TL (8 133 – 20 333 $)	27%
1 000 001 – 5,3 млн TL (20 333 – 107 767 $)	35%
Более 5,3 млн TL (более 107 767 $)	40%

Если недвижимость сдается в аренду для проживания, определенная сумма освобождается от налогообложения (в 2026 году — 58 000 TL в год, около 1 179 $). Собственники могут воспользоваться одним из следующих методов:

Метод фактического вычета подразумевает вычет реальных расходов (включая расходы на освещение, отопление и воду, административные расходы, расходы на страхование, налоги и пошлины, амортизационные расходы и расходы на ремонт) из валового дохода от аренды. 5% от стоимости жилья также подлежат вычету в течение первых 5 лет аренды. Проценты по кредиту на жильё с 2025 года к вычету не принимают.
Метод паушальной суммы позволяет налогоплательщикам вычитать 15% из своего валового дохода. После его выбора арендодатели не могут вернуться к методу фактического вычета в течение 2 лет.

Прирост капитала от продажи недвижимого имущества освобождается от подоходного налога при условии, что период владения им превышает 5 лет. Для объектов, находящихся в собственности меньше этого периода, применяются обычные ставки подоходного налога. Налогооблагаемый доход рассчитывается путем вычета расходов на приобретение (с поправкой на инфляцию) из стоимости продажи.

Кроме того, собственники уплачивают ежегодный налог на недвижимость. Это муниципальный налог, взимаемый со стоимости земли и зданий в стране. Ставка варьируется в зависимости от категории и местоположения объекта:

Жилье облагается налогом по ставке 0,1% (0,2%, если имущество находится в крупном городе).
Коммерческие помещения и сельские хозяйства облагаются по ставке 0,2% (0,4% для крупных городов).
Земельные участки облагаются по ставке 0,3% (в крупных городах – 0,6%).

В 2026 году налоговая стоимость объекта не может превышать уровень 2025 года больше чем в три раза.

Преимущества инвестиций в апартаменты Турции

Турецкий рынок остается привлекательным направлением для капиталовложений благодаря следующим факторам:

Высокая арендная доходность и развитый туристический сектор. Республика традиционно входит в число самых популярных туристических направлений мира. В 2025 году ее посетило 63,9 млн человек, а доходы от туризма достигли рекордных 65,2 млрд $, что поспособствовало укреплению рынка аренды. В III квартале 2026 средняя рентабельность жилой недвижимости в стране составила 7,86% годовых (Global Property Guide). Приток иностранцев – от отдыхающих на морских курортах Средиземного и Эгейского морей до медицинских туристов, студентов и цифровых кочевников – привлекает покупателей квартир для инвестиций в Турции, ориентированных на пассивный доход. В таких городах, как Аланья, спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду позволяет собственникам стабильно сдавать объекты круглый год. Для посуточной сдачи на срок до 100 дней нужно разрешение по закону 7464, а при долгосрочной сдаче квартира в Аланье окупается в среднем примерно за 20 лет (Endeksa).
Устойчивый рост экономики. В 2025 году ВВП страны вырос на 3,6%. Экономический рост способствует повышению уровня жизни, укреплению внутреннего спроса и развитию городов, что, в свою очередь, положительно влияет на рынок недвижимости. Для инвесторов это означает стабильность арендных потоков, потенциал роста стоимости объектов в долгосрочной перспективе, а также расширение возможностей для диверсификации инвестиционного портфеля благодаря запуску новых жилых и коммерческих проектов.
Выгодный курс для иностранных инвесторов. Девальвация турецкой лиры открывает иностранным инвесторам с капиталом в долларах или евро возможность заключить сделку на более выгодных условиях. Подробнее о том, почему инвестируют в Турцию, мы рассказали в отдельной статье. Это особенно актуально на фоне последних официальных данных Центрального банка: в августе 2026 года общенациональный индекс цен на жилье увеличился на 23% в годовом исчислении. Однако с поправкой на инфляцию реальная стоимость снизилась на 6,5%. Такая ситуация создает благоприятные условия для инвестиций в квартиры Турции для иностранцев, позволяя им приобретать качественные объекты по более доступной цене в пересчете на твердую валюту. Кроме того, при последующем восстановлении рынка и укреплении лиры возможен дополнительный прирост капитала за счет курсовой разницы.
Потенциал роста цен в ряде регионов. Несмотря на текущую коррекцию, ряд локаций в стране остается перспективным с точки зрения прироста капитала. Например, рынок недвижимости Аланьи, по прогнозам аналитиков, может демонстрировать ежегодный рост цен на 5–10% до 2030 года. Причинами являются ограниченное предложение земли, высокий интерес со стороны иностранных покупателей и рост туристической привлекательности региона. Подобные прогнозы делают Аланью и другие аналогичные направления востребованными среди инвесторов, ориентированных на средне- и долгосрочную стратегию. Они также могут максимизировать прирост капитала, приобретая апартаменты в строящихся ЖК, поскольку их стоимость, как правило, увеличивается к моменту передачи собственности; насколько — зависит от проекта, ориентир лучше уточнить у менеджера отдела продаж.
Увеличение количества сделок. Спрос на недвижимость в республике демонстрирует устойчивый рост благодаря активному развитию инфраструктуры и улучшению качества проектов. В 2025 году общее количество сделок увеличилось на 14,3%, достигнув рекордных 1,69 млн продаж. Этот показатель отражает постепенное восстановление покупательской активности. Живой рынок снижает риски, связанные с возможными трудностями при перепродаже объектов или смене инвестиционной стратегии.

Yekta Homes – застройщик в Турции, основанный в 2005 году и реализовавший более 20 проектов с качественным и современным жильем (ещё 8 строятся). Более 2000 семей приобрели квартиры для инвестиций и личного пользования в перспективных локациях Аланьи и Газипаши. На сайте компании можно найти готовые и строящиеся комплексы по выгодным ценам — по каталогу на октябрь 2026 года от €103 000 в строящихся и от €139 000 в готовых. Свяжитесь с нашими специалистами, чтобы подобрать подходящую недвижимость, ознакомиться с доступными планами рассрочки, а также получить полное сопровождение на всех этапах заключения сделки и послепродажный сервис.

«Инвесторам мы советуем считать доходность в евро и после всех расходов: айдат, налог на аренду, управление и простой между арендаторами. Так сразу видно, подходит ли квартира под цель — доход от аренды или рост стоимости», — говорит менеджер отдела продаж Yekta Homes.

Кому инвестиции в апартаменты могут не подойти

Тем, кто ждёт быстрой окупаемости. При долгосрочной сдаче в Аланье квартира окупается в среднем около 20 лет.
Тем, кто рассчитывает на посуточную сдачу без оформления. Без разрешения по закону 7464 штрафы начинаются от 180 617 TL.
Тем, кто собирается продать объект в первые 5 лет. С прибыли придётся заплатить подоходный налог.
Тем, кто не готов к инфляции. В сентябре 2026 года она составила 29,73%, расходы в лирах растут быстро.

Каждая из этих ситуаций видна заранее. Решение — посчитать доходность после расходов, оформить разрешение на краткосрочную аренду и выбрать срок владения под свою стратегию.