Как зарабатывать на аренде недвижимости

С 2017 года в Турции действовал закон, который фактически запрещал физическим лицам сдавать квартиры посуточно. Этот закон практически лишил иностранцев, которые приобрели турецкую недвижимость, одного из способов заработка. С 1 января 2024 года его сменил закон №7464: посуточно сдавать жильё теперь может и частный владелец, но только с разрешением Министерства культуры и туризма. Тем не менее, жильё в Турции может приносить законный доход. Как этого добиться в соответствии с действующим законодательством, читайте в нашем материале.

Содержание:

• Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия
• Сдача в аренду для иностранцев: варианты
• Долгосрочная аренда в Турции
• Кому какой формат аренды не подойдёт
• Популярные вопросы
• Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции

Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия

Изменения в турецкое законодательство в сфере арендной недвижимости были внесены в 2017 году. Перемены оказались довольно серьёзными и затронули интересы многих иностранных собственников жилья. В соответствии с новым законом, физическим лицам запрещалось сдавать квартиры туристам посуточно. Это право имели только юридические лица, располагающие соответствующей лицензией и выполняющие следующие условия:

• Имеют в управлении здание или его часть, которая полностью предоставляются внаём. Необходимо обеспечить не менее 30 спальных мест без учёта диванов и раскладушек. Это условие предполагает, что в распоряжении компании, которая желает получить лицензию, должен находиться апарт-отель, а не набор отдельных квартир.
• Здание должно быть оснащено элементами отельной инфраструктуры: пожарной лестницей, охраной, видеонаблюдением и т.п.
• Организация должна встать на учёт в полиции и осуществлять регистрацию постояльцев. Оператор должен каждый день передавать сведения о жильцах в полицию, в том числе и о грудных детях.

В случае нарушения запрета было предусмотрено наказание. Тем, кто сдаёт жильё не по закону, выписывали штраф в 10 тысяч лир. Если штраф не будет оплачен, нарушителя могут выслать из страны. В случае повторного нарушения предусмотрен ещё более солидный штраф и опечатывание объекта. Если же собственник нарушит закон в третий раз, наступает уголовная ответственность и тюремное заключение.

Важно понимать, что если правонарушение обнаружат, штраф будет выписан не посреднику, который лично сдал квартиру, а напрямую собственнику, который, по факту, может оказаться не в курсе того, что его квартиру сдают незаконно. Тем не менее от ответственности это его не убережёт.

В случае, если фирма имеет лицензию, но не проводит своевременную регистрацию жильцов в полиции, ей грозит штраф в 5 тысяч лир за каждого незарегистрированного постояльца. Если подобные или другие нарушения случаются систематически, компанию могут лишить лицензии.

Что изменилось с 2024 года: закон №7464

С 1 января 2024 года посуточную сдачу жилья регулирует закон №7464. Главные правила:

• Кого касается. Закон действует, если жильё сдают туристам на 100 дней и меньше по одному договору. Аренда на срок больше 100 дней под него не подпадает и оформляется как обычный договор найма.
• Разрешение. Его выдаёт Министерство культуры и туризма, получить его нужно до заключения первого договора. Сдавать посуточно теперь может и частный владелец, а не только компания с апарт-отелем.
• Согласие соседей. К заявлению прикладывают единогласное решение всех собственников квартир в доме. В жилом комплексе из нескольких корпусов согласие нужно только от собственников того корпуса, где находится квартира.
• Площадки бронирования. С 1 апреля 2026 года номер разрешения нужно указывать в каждом объявлении.

Суммы штрафов пересматривают каждый январь. Отдельно штрафуют и посредников, которые сдают квартиры без разрешения. Евро пересчитаны по курсу Центрального банка Турции на 6 октября 2026 года: €1 = 55,19 лиры.

Зачем нужна лицензия на ведение арендного бизнеса?

Вся эта система выглядит довольно строгой и сложной, особенно для турецких властей, которые прилагают все усилия, чтобы привлечь покупателей из других стран. На фоне развития лояльности к иностранным инвесторам принимается закон, который сурово ограничивает интересы этих самых инвесторов. Причина вполне объяснима в современных реалиях. Это борьба с терроризмом. Турецкие чиновники считают, что в съёмных квартирах от частных владельцев могут с лёгкостью скрываться преступники. Описанная законом система исключает такую возможность. Иными словами, новый закон направлен на поддержание внутренней безопасности в стране. Кроме того, он поможет и крупным инвесторам, которые смогут вкладываться в гостиницы и апарт-отели, получать законную и немаленькую прибыль в условиях отсутствия конкуренции со стороны частных арендодателей.

Сдача в аренду для иностранцев: варианты

Новый закон не означает, что иностранные покупатели, которые уже давно приобрели турецкую недвижимость или планируют купить жильё в готовом проекте, не смогут получать с него деньги. В сложившейся ситуации есть как минимум два законных способа заработать на жилье. Это сдавать его на длительный срок или воспользоваться гарантированной арендой. С 2024 года к ним добавился третий — посуточная сдача с разрешением министерства. Предлагаем вам рассмотреть оба варианта подробнее.

Долгосрочная аренда в Турции

По новому закону частным арендодателям остаётся доступна долгосрочная аренда. Это значит, что они могут на законных основаниях сдавать своё жильё на срок от одного года. Закон №7464 разрешения для этого не требует, если квартиру сдают больше чем на 100 дней по одному договору. Под это правило попадают и квартиры, и виллы. Однако и в этом случае существует ряд требований, которые необходимо выполнить:

• Арендный договор должен быть нотариально заверен.
• Жильцы должны быть зарегистрированы по адресу объекта в Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД (Nüfus Müdürlüğü). Это бесплатная и быстрая процедура.

С этими требованиями справится любой иностранный собственник. Но возникают вопросы со стороны арендаторов. Например, чтобы зарегистрировать жильца, который не является гражданином Турции, необходим идентификационный номер иностранца. Он имеется у тех, кто проживает на территории страны на основании вида на жительство более полугода. Получается, что иностранный собственник сможет сдать своё жильё на долгий срок далеко не каждому туристу. О том, может ли иностранец сдавать жильё в аренду и какие документы для этого нужны, мы рассказали отдельно.

Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

Долгосрочная аренда может приносить неплохой заработок. Его размер будет зависеть от характеристик жилья:

• местонахождения жилого комплекса;
• качества жилья;
• уровня спроса в конкретном районе и пр.

Если говорить об Аланье, одном из развитых курортных городов с высоким уровнем спроса на арендное жильё, то здесь качественные апартаменты 1+1 можно приобрести по цене от €53 тыс. (столько по средней цене метра в Аланье, по данным Endeksa на июль 2026 года, стоит квартира площадью около 50 м²). Например, у застройщика Yekta Homes много предложений как в бюджетном ценовом сегменте, так и в сегменте бизнес-класса и класса люкс. Цены в комплексах Yekta Homes начинаются от €103 000. Даже предложение по скромной цене будет предполагать размещение в современном жилом комплексе с бассейнами, зонами барбекю, расположенном в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от моря.

Такое жильё будет пользоваться спросом. Сдавать его можно за 15 000–25 000 лир (около €270–€450) в месяц, судя по объявлениям 2026 года, или около €3 260–€5 440 в год, что составляет около 6–10% от цены квартиры за €53 000 (или 3–5%, если считать от цены входа в комплексы Yekta Homes, €103 000). Из этой суммы необходимо вычесть расходы на приобретение объекта, налог на недвижимость, налог на доходы, оплату услуг управляющей компании, затраты на ремонт и пр. Подробно все расходы на содержание недвижимости мы разобрали в отдельной статье. Как правило, «чистый» доход составляет около 3% годовых. Но многое зависит от работы управляющего. Если вы выберете надёжного партнёра, такого, как Yekta Homes, то сможете существенно увеличить вашу прибыль от сдачи апартаментов в долгосрочный наём.

Налог на доходы от аренды в Турции

Доходы физического лица в Турции облагаются налогом. Так как от сдачи недвижимости собственник получает доход, значит, он должен уплатить с него налог, который рассчитывается так же, как и любой другой подоходный налог:

Расчёт подоходного налога в Турции

Ставки действуют на 2026 год. С дохода от сдачи жилья первые 58 000 лир (около €1 051) за год налогом не облагаются. Расходы можно вычесть по факту или упрощённо, 15% от суммы аренды. Декларацию подают до 31 марта следующего года.

Пример: квартиру сдают за 20 000 лир в месяц, за год — 240 000 лир. После необлагаемых 58 000 лир остаётся 182 000 лир, после упрощённого вычета 15% — 154 700 лир. Налог по ставке 15% — 23 205 лир, около €420 в год. Право на льготу зависит от других доходов в Турции, поэтому расчёт лучше сверить с турецким бухгалтером (mali müşavir).

Некоторые собственники заключают с арендатором договорённость об оплате наличными и не платят с этого дохода налоги. Выбирая такой путь, нельзя забывать о том, что за налоговыми выплатами в Турции следят довольно пристально, поэтому рано или поздно обман откроется и приведёт к негативным последствиям.

Таким образом, для тех, кто уже имеет квартиру в Турции, законным способом заработать на ней является долгосрочная аренда. Если же покупка пока находится в стадии планирования, можно рассмотреть и другой вариант получения дохода от недвижимости.

«Перед покупкой под посуточную сдачу мы советуем спросить у застройщика или управляющей компании, есть ли в корпусе согласие собственников. В новом доме, где квартиры ещё продаются, договориться проще, чем в заселённом. Если согласия нет, квартиру сдают на долгий срок: это спокойнее и не требует разрешения», — говорит менеджер отдела продаж Yekta Homes.

Кому какой формат аренды не подойдёт

• Посуточная аренда — если в доме нет согласия всех собственников. Без него разрешение не выдадут, а штраф за сдачу без разрешения в 2026 году начинается от 180 617 лир.
• Посуточная аренда — тем, кто не готов заниматься гостями. Уборка, заселение и учёт гостей требуют местной управляющей компании, а её услуги снижают доход.
• Долгосрочная аренда — тем, кто хочет сам жить в квартире летом. Договор на год не позволяет пользоваться квартирой в сезон.

Все три ограничения видны до покупки. Обычно формат аренды выбирают заранее и под него подбирают корпус и район.

Популярные вопросы

Можно ли иностранцу сдавать квартиру в Турции посуточно?

Да, с 2024 года — при наличии разрешения Министерства культуры и туризма и согласия всех собственников квартир в доме.

Нужно ли разрешение для долгосрочной аренды?

Нет, если квартиру сдают больше чем на 100 дней по одному договору.

Какой налог платят с дохода от аренды?

От 15% до 40% по шкале 2026 года. Первые 58 000 лир дохода от сдачи жилья за год налогом не облагаются.

Какой штраф за посуточную сдачу без разрешения?

В 2026 году — 180 617 лир за каждую квартиру при первом нарушении, при повторных — больше.

Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции

Если ваша цель – купить недвижимость в Турции и получать от неё максимальную прибыль, мы готовы помочь вам в решении этой задачи. Мы предлагаем качественные, ликвидные объекты в готовых и строящихся жилых комплексах в одном из популярных мест средиземноморского побережья – в Аланье. Наши специалисты подберут оптимальный вариант с учётом ваших целей и задач, обеспечат полное сопровождение вашей сделки. Также мы предоставляем услуги управляющей компании и готовы взять на себя все вопросы, связанные со сдачей вашей недвижимости в аренду. Главные причины инвестировать в недвижимость Турции мы собрали в отдельной статье. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь! Оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону +90 533 782 0000.