Каковы стандарты строительства в Турции?

Можем порадовать тех, кто хочет купить квартиру или дом в Турции: качество строительства в стране находится на очень высоком уровне и продолжает улучшаться. Повышенное внимание со стороны государства, высокая конкуренция и поставленные на поток бизнес-процессы заставляют застройщиков с особым вниманием относиться даже к деталям, не говоря уже о базовых технических регламентах. Если вас интересует покупка напрямую от застройщика на этапе строительства, о проверке проекта и договора мы рассказали отдельно. К тому же Турция уже который год борется за вступление в Евросоюз, поэтому можно сказать, что строительство вполне соответствует европейским стандартам. Правда, переговоры о вступлении с 2018 года фактически остановлены, поэтому ориентироваться стоит на собственные турецкие нормы: главная из них — сейсмический регламент TBDY-2018, он действует с 1 января 2019 года.

Несмотря на то, что, например, в районе Анталии землетрясения достаточно редки и в основном совсем небольшой силы, строительство вилл и домов с множеством квартир в Турции регламентируется нормами в сейсмоопасных зонах и, прежде всего, с учетом сейсмической обстановки в регионе. По карте сейсмической опасности AFAD Анталья относится к зонам средней опасности, а Эгейское побережье и Мармара — к высокой. Соответственно, у каждого региона свои нормы. С 2019 года сейсмическую нагрузку считают уже не по пяти зонам, как раньше, а по точным координатам участка: значения берут с интерактивной карты AFAD. Рассмотрим типичную ситуацию в южных регионах.

На практике многоквартирные дома в южных регионах Турции строят на монолитном железобетонном каркасе, а качество бетона и отливки в процессе строительства жестко проверяется. Кирпич в таких домах используют только в качестве отделки и при возведении ненесущих стен.

Дома на побережье в Турции могут строить на фундаменте из сплошных или решетчатых бетонных плит, которые идеально подходят для глинисто-песчаных почв. Кроме того, активно применяется и свайный фундамент, особенно если речь идет о строительстве особняков и многоэтажек с множеством квартир. Стены покрывают пустотелым кирпичом или пенобетонными блоками, снаружи – пенополистирольными плитками с сеткой из арматуры, внутри – гипсокартоном, покрашенным эмульсией на водной основе. Утепление обязательно: с 2011 года каждый новый дом при сдаче получает сертификат энергоэффективности (EKB) и должен быть не ниже класса C, а для крупных новых зданий с 2023 года требования ещё строже. Окна могут быть пластиковые с двойным стеклопакетом, реже – деревянные. Также квартиры в Турции сдаются с полностью отделанными стенами, полом и потолком, входными железными дверями, межкомнатными дверями, сантехникой и т.д.

Отметим, что долгостроев в Турции практически нет: строительство – это четко-налаженный бизнес, а покупателей много, поэтому турецкие строительные компании стараются уложиться в срок или даже раньше срока. Среднее время строительства частной виллы занимает 6-8 месяцев, многоэтажного дома – около 9-10 месяцев, а развернутого жилого комплекса с несколькими домами и развитой инфраструктурой – примерно 1,5-2 года. При этом закон допускает срок сдачи строящегося жилья до 48 месяцев с даты договора, поэтому ориентироваться стоит на срок, указанный в вашем договоре. На сроки влияет и себестоимость: по данным TÜİK, в августе 2026 года строительство в Турции подорожало за год на 29,59%, материалы — на 28,72%, работа — на 31,20%.

Но все же при выборе объекта стоит быть внимательным. Например, в Анталии иногда можно встретить перекошенные дома, к тому же некоторые строители экономят на гидроизоляции и звукоизоляции, из-за чего в квартирах на первых этажах может процветать плесень, а слышимость соседей переходит все границы. Именно поэтому лучше сразу обратить внимание на технические характеристики здания и обращаться только к надежным и проверенным застройщикам с большим опытом и отличными отзывами.

Повторимся, что в целом в отношении качества строительства в Турции заметен существенный прогресс: современные стандарты строительства в Турции достаточно высоки, и они все должны быть соблюдены, иначе застройщик не получит на объект Генель Искан, то есть общее разрешение на использование здания, которое необходимо для сдачи дома. Наличие Генель Искана подтверждает, что здание было построено в соответствии с государственными требованиями, не нарушает архитектурный план города и может быть сдано в эксплуатацию. Для его получения муниципалитет проверяет дом на соответствие проекту и разрешению на строительство, изучает отчёты компании строительного надзора (yapı denetim) и требует полис страховки от землетрясений (DASK). Построить дом и получить iskan нужно в течение 5 лет с даты разрешения на строительство. Соответственно, без Искана дом нельзя ввести в эксплуатацию, подключить к центральным сетям, получить номер на электричество и воду, и вообще такой дом может быть снесен.

Содержание:

• Кто и как контролирует стройку
• Что проверить у дома перед покупкой
• Кому не подойдёт дом, построенный по старым нормам
• Популярные вопросы

Кто и как контролирует стройку

Строительство в Турции проверяют на трёх уровнях:

• Проект и разрешение. Муниципалитет выдаёт разрешение на строительство (yapı ruhsatı) только после проверки архитектурного, конструктивного и инженерных проектов.
• Стройка. Каждый этап — от грунта и арматуры до бетона — контролирует лицензированная компания строительного надзора по закону № 4708. В крупных провинциях такой надзор действует с 2001 года, по всей стране — с 2011 года.
• Сдача дома. Муниципалитет выдаёт разрешение на заселение (iskan), если дом построен по проекту и надзор подписал итоговые документы.

Интерес к этим проверкам вырос после землетрясений 6 февраля 2023 года магнитудой 7,7 и 7,6: тогда пострадали 11 провинций на юге и юго-востоке страны, и больше всего разрушений пришлось на дома, построенные по старым нормам.

Что проверить у дома перед покупкой

«Первый вопрос, который стоит задать о любом доме в Турции, — в каком году выдано разрешение на строительство. Если после 2019 года, дом считали по действующим сейсмонормам. Дальше смотрим iskan и отчёты надзора, а потом уже отделку и планировку», — говорит менеджер отдела продаж Yekta Homes.

Посмотреть, как это выглядит в сданных домах, можно на примере готовых проектов Yekta Homes, например Blue V и Kingdom Premium в Махмутларе.

Кому не подойдёт дом, построенный по старым нормам

• Тем, кто покупает в ипотеку. Банку нужен iskan, а доля кредита зависит в том числе от энергокласса дома.
• Тем, для кого сейсмостойкость — главный критерий. Дома до 2001 года строили без независимого надзора, до 2019 года — по прежним нормам.
• Тем, кто не готов к расходам на утепление и отопление. В старых домах без утепления зимой сыро, а счета выше.

Каждый из этих пунктов виден по документам ещё до задатка. В таких случаях выбирают новостройку или дом, сданный после 2019 года.

Популярные вопросы

Насколько сейсмостойкие новые дома в Турции?

Дома с разрешением на строительство после 1 января 2019 года проектируют по нормам TBDY-2018 с расчётом по координатам участка, а стройку проверяет лицензированный надзор.

Что такое iskan?

Разрешение на заселение. Его выдаёт муниципалитет, если дом построен по проекту. Без iskan нельзя подключить сети и получить ипотеку.

Как узнать, по каким нормам построен дом?

По дате разрешения на строительство (yapı ruhsatı): после 2019 года действуют нормы TBDY-2018.

Сколько строят жилой комплекс в Турции?

Обычно 1,5–2 года, но закон допускает срок сдачи до 48 месяцев с даты договора, поэтому ориентируйтесь на срок в договоре.