Процедура покупки недвижимости в Турции

Год от года растёт количество людей, которые желают купить квартиру в Турции. В 2025 году иностранцы купили в Турции 21 534 объекта, а всего в стране было продано рекордные 1 688 910 единиц жилья. Документы и особенности процедуры при выборе объекта кажутся незначительными деталями. Но это совсем не так. На самом деле от правильности оформления бумаг и соблюдения правил покупки недвижимости в Турции зависит успех и надёжность сделки. В этой статье — какие документы проверить у самого объекта и что подготовить для кадастра; все этапы сделки по порядку описывает подробная процедура покупки недвижимости в Турции. Если вы хотите совершить удачное приобретение без лишних хлопот, обращайтесь в Yekta Homes. Мы поможем вам обойти все подводные камни сделок с недвижимостью. Каким они бывают, читайте ниже.

Содержание:

Квартира в Турции: проверка документов на объект

До того как заключить сделку, необходимо провести проверку документов на выбранный объект. И первое, в чём необходимо убедиться, это что жильё не находится в залоге. Для этого в кадастровом управлении заказывают выписку об обременениях (takyidat belgesi): в ней видны ипотека, аресты, запреты на продажу и отметки о договорах.

Ещё один нежелательный вариант – объект принадлежит другому собственнику. Такое может случиться, например, при возведении застройщиком дома на участке, принадлежащему другому лицу. Проверкой для исключения подобных ситуаций служат документы, подтверждающие право собственности. В Турции таким документом является TAPU. Ещё один важный документ — ИСКАН, разрешение на ввод дома в эксплуатацию: право собственности он не подтверждает, но показывает, что муниципалитет принял готовый дом. Если застройщик не желает предоставить вам эти бумаги до заключения сделки, вам точно не стоит торопиться покупкой. Искан выдаёт муниципалитет после проверки дома; у строящегося дома его ещё нет, поэтому вместо него смотрят разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и ТАПУ с отметкой kat irtifakı.

Важная особенность, с которой придётся столкнуться всем иностранцам, состоит в том, что оформление документов при покупке недвижимости в Турции ведётся на турецком языке. Поэтому даже если документы будут вам предъявлены, вы вряд ли сможете сходу разобраться в их содержании. Если рядом c вами будет специалист Yekta Homes, вам не придётся переживать о том, что вы не владеете местным наречием и законами. С профессиональной поддержкой вы не будете нервничать и тратить своё личное время на работу с юридическими деталями. Решение этих задач лучше доверить специалистам. В самой сделке в кадастре участвует присяжный переводчик, если покупатель не говорит по-турецки.

Чек-лист проверки объекта перед задатком

Документ	Где посмотреть	Что проверить
ТАПУ	Копия у продавца, сверка в кадастре	Кто собственник, совпадают ли адрес, площадь и назначение: «жильё» (konut) или коммерческое помещение
Выписка об обременениях (takyidat)	Кадастровое управление	Нет ли ипотеки, ареста, запрета на продажу, права пользования или отметки об аренде
Разрешение на заселение (iskan)	У продавца, сверка в муниципалитете	Есть ли оно: без него не подключить воду и свет на себя, банк не даст ипотеку
Разрешение на строительство (yapı ruhsatı)	У застройщика, сверка в муниципалитете	Для новостроек: выдано ли на этот участок; если после 2019 года — дом проектировали по действующим сейсмонормам
Справка об отсутствии долга по налогу на недвижимость	Муниципалитет, по запросу продавца	Нет ли задолженности: её погашает продавец до сделки
Долги по айдату и коммунальным услугам	Управляющая компания, поставщики воды и электричества	Закрыты ли счета на дату сделки
Полис DASK	У продавца или в страховой	Действует ли; если нет — его оформляют до сделки
Сертификат энергоэффективности (EKB)	У продавца	Класс энергоэффективности: от него зависят счета и условия ипотеки
Доверенность продавца	Если продаёт представитель	Есть ли в ней право продать именно этот объект, не истёк ли срок

Документы для оформления права собственности

Итак, вы решили приобрести недвижимость в Турции. Что нужно знать, чтобы выбранный вами объект стал вашей собственностью? Например, то, что единственной бумагой, удостоверяющей право собственности на недвижимость, является владенческий титул, или TAPU. Этот документ должен иметься у каждого собственника. Если его нет, то и объект по закону вам не принадлежит. Иностранные граждане оформляют апартаменты в собственность в Турции так же, как и граждане страны. Поэтому им также для подтверждения права собственности необходимо получить TAPU.

Права на недвижимость оформляются Кадастровым управлением. Помните, что нотариусы в этой стране не имеют права оформлять и проводить регистрацию сделок с объектами недвижимости. Они могут помочь в оформлении договора с указанием стоимости объекта и схемы оплаты. Но такой договор не является главным документом для покупателя. При покупке строящегося жилья нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi) всё же важен: его можно отметить в кадастре, и тогда квартиру не перепродадут другому покупателю.

Процедура покупки недвижимости в Турции photo-5

Купить недвижимость в Турции: документы для Кадастрового управления

Непосредственно в главный орган, регистрирующий сделки, т.е. в Кадастровое управление, необходимо предоставить:

Договор купли-продажи; сам кадастр его не требует — официальный акт сделки он составляет сам, но договор нужен вам как основание для расчётов;
Загранпаспорт, его перевод, заверенный нотариусом, и копии — обычно в двух–четырёх экземплярах;
Фотографии установленного образца — обычно две–четыре; точное число копий и фото уточнит кадастр при записи на сделку;
турецкий налоговый номер;
отчёт об оценке от компании с лицензией SPK — обязателен для иностранцев, действует 3 месяца;
полис DASK для готового жилья;
квитанции об оплате сбора за регистрацию (4% от цены, по закону поровну с продавцом) и сбора кадастра (20 870 лир в 2026 году).

В Алании документы необходимо доставить в районное Кадастровое управление по месту нахождения объекта. Раньше оттуда их отправляли в Главное кадастровое управление в Анкаре. Там рассматривали вопрос о возможности покупки конкретного объекта и согласовывали его в военном ведомстве в Измире. Сейчас так не делают: проверку военных зон и зон безопасности районное кадастровое управление проводит само в электронной системе, отдельное согласование в Анкаре и Измире не требуется. Если кадастр одобрит сделку, на объект будет оформлено право собственности. На его основании новый владелец может получить вид на жительство в Турции, если квартира оформлена как жильё, стоит от $200 000 по цене в ТАПУ и находится в квартале, открытом для икамета иностранцам. Оформление в кадастре — от подачи документов до регистрации права собственности — обычно занимает от 2 до 7 дней. Саму сделку проводят за один визит в кадастр.

«Перед задатком мы советуем запросить у продавца копию ТАПУ и сразу заказать выписку об обременениях. Для вторичного жилья добавляем справку об отсутствии долга по налогу и подтверждение, что оплачены айдат и коммунальные счета. Это занимает день-два, а избавляет от самых неприятных сюрпризов», — говорит менеджер отдела продаж Yekta Homes.

Кому нужна особенно тщательная проверка

Тем, кто покупает вторичное жильё. На объекте могут быть ипотека, арест или долги прежнего владельца.
Тем, кто покупает для ВНЖ или гражданства. Важны назначение «жильё» в ТАПУ, оценка и, для гражданства, история владельцев.
Тем, кто покупает через представителя продавца. Нужно проверить доверенность: есть ли в ней право продать именно этот объект.

Каждая из этих ситуаций видна по документам заранее, поэтому проверку делают до задатка, а не в день сделки.

Простая процедура покупки квартиры в Турции с компанией Yekta Homes

Если вы хотите, чтобы процедура покупки новостройки в Турции прошла для вас максимально легко, свяжитесь с нашими специалистами. Они являются профессионалами в вопросах порядка и процедуры покупки недвижимости в Турции и расскажут вам всё что нужно знать, чтобы купить квартиру грамотно, безопасно и с гарантией надёжности. Для удачной и безопасной сделки свяжитесь с нами по телефону +90 533 782 0000.