Процедура приобретения недвижимости в Турции

С 2012 года купить недвижимость в Турции могут граждане 183 стран, в том числе из Российской Федерации. Правительство этой страны принимает немало мер для привлечения иностранного капитала. Поэтому сегодня процедуру приобретения недвижимости здесь можно назвать относительно простой. Особенно если вы сотрудничаете с надёжным и проверенным застройщиком, например, компанией Yekta Homes. Наши эксперты подготовили для вас подробный материал о том, как грамотно купить жильё в Турции. В 2025 году иностранцы купили в Турции 21 534 объекта жилья, больше всего — в Стамбуле и провинции Анталья.

Содержание:

Покупка квартиры в Турции: кто может стать покупателем и что можно купить?

До 2012 года в Турецкой стране действовал так называемый «принцип взаимности», согласно которому приобрести недвижимость на территории страны могли только те иностранные граждане, в чьей стране действует аналогичное разрешение для турецких граждан. С 2012 года этот принцип был упразднён для 183 стран. Сегодня стать владельцем на турецкой земле могут жители России, Беларуси, Украины, Азербайджана, Туркменистана, Казахстана, Киргизии и других стран.

В качестве покупателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Что касается объектов, то в этом вопросе есть некоторые ограничения для иностранцев:

Максимальная площадь участка, приобретаемого иностранным гражданином, не должна превышать 30 Га.
Для граждан некоторых стран действуют ограничения в отдельных прибрежных и приграничных провинциях, в том числе на Черноморском побережье; статус конкретного участка проверяют до сделки.
Все иностранцы вместе могут владеть не больше чем 10% площади района, доступной для частной собственности.
Покупка в военных зонах и зонах безопасности возможна только с разрешения соответствующих ведомств.

Эти ограничения редко создают реальные практические сложности при покупке жилья в Турции иностранцами, так как максимальный интерес таких покупателей сосредоточен на предложениях, расположенных на побережьях Средиземного и Эгейского морей, а также в крупных городах, например, в Стамбуле. А в этих локациях никаких ограничений для иностранцев нет. Подробнее все ограничения для иностранных покупателей мы разобрали в отдельной статье.

Процедура приобретения недвижимости в Турции photo-5

Правовые особенности при покупке иностранцами турецкой недвижимости

С приобретением недвижимости связаны определённые правовые возможности и обязанности. Предлагаем вкратце рассмотреть основные из них, ведь если вы планируете стать собственником жилья или другого помещения в Турции, вам необходимо знать, что даёт вам такая покупка и к чему она обязывает:

Приобретение в собственность недвижимости на территории Турции является основанием для получения вида на жительство в этой стране. Для этого жильё должно стоить от $200 000 по цене в ТАПУ и находиться в квартале, открытом для регистрации иностранцев. Вид на жительство дают только за жильё (konut), за офис или магазин — нет. Но если стоимость приобретения превышает $400 000, то собственник имеет право претендовать сразу на гражданство; такой объект нельзя продавать 3 года.
Собственник обязуется выплачивать ежегодный налог на недвижимость. Также необходимо своевременно оплачивать коммунальные услуги.
Все владельцы должны соблюдать местное законодательство.
Иностранные собственники обязаны соблюдать законы своей страны. К примеру, россияне должны сообщить в налоговую службу РФ об открытии счёта в турецком банке.

Это не все особенности, связанные с покупкой объекта в Турции. Нельзя забывать о налогах, о местных особенностях аренды жилья и т.п. Это говорит о том, что приобретение жилья за границей расширяет не только ваши возможности, но и вашу сферу ответственности. Поэтому с вопросами, касающимися ваших прав и обязанностей как собственника недвижимости за рубежом, стоит разобраться до начала реальной сделки.

Право или обязанность	Что действует в 2026 году
Вид на жительство за покупку	Жильё от $200 000 по цене в ТАПУ, в открытом для иностранцев квартале
Гражданство за покупку	От $400 000, продавать нельзя 3 года
НДС при покупке у застройщика	Нерезидент может не платить его при первой покупке за валюту, если не продаст объект 3 года
Налог на недвижимость	0,1% налоговой стоимости в год, в провинциях-мегаполисах 0,2%
Посуточная сдача	Только с разрешением Министерства культуры и туризма и согласием всех собственников в доме
Продажа раньше 5 лет	Налог на прирост стоимости по ставке 15–40%

Поиск подходящего объекта в Турции

Для подготовки стоит изучить турецкий рынок, просветиться по поводу местного законодательства, уточнить актуальные цены и популярные локации.

После получения общей информации можно переходить к подбору конкретного варианта. Это может быть жильё на вторичном рынке или новостройка. Найти выгодные предложения можно у застройщиков. Например, компания Yekta Homes предлагает богатый выбор апартаментов в готовых жилых комплексах, а также возможность купить объекты в строящихся проектах.

Найденные вами предложения необходимо оценить по важным для вас параметрам:

расположение;
площадь;
количество комнат;
год постройки;
состояние и пр.

Самостоятельный подбор объекта в Турции – непростое дело, ведь большинство вариантов приходится отсеивать по фото и описанию. А выбранный вариант на деле может оказаться совсем не таким, каким казался в описании. Поэтому иностранным клиентам выгоднее и удобнее обращаться за квалифицированным сопровождением, от подбора до постпродажного сервиса. Такие услуги предоставляет компания Yekta Homes. Вам достаточно оставить запрос на нашем сайте или связаться с нами по телефону, и наши специалисты подберут подходящие объекты по вашим требованиям и организуют ознакомительный тур. Это лучшее решение для грамотного подбора квартиры, ведь он позволяет увидеть предложение собственными глазами и убедиться в его полном соответствии вашим пожеланиям.

Процедура приобретения недвижимости в Турции photo-6

Этапы процедуры покупки турецкой недвижимости

Вне зависимости от того, совершаете вы покупку самостоятельно или обратились за помощью к профессионалам, процедура будет состоять из одних и тех же этапов:

заключение договора купли-продажи;
подготовка документов;
оплата;
передача права собственности и получение ТАПУ;
оформление договоров на коммунальные услуги.

Каждый из этих этапов предполагает решение совокупности важных вопросов, поэтому предлагаем рассмотреть каждый из них более подробно.

Этап 1: заключение договора купли-продажи

На этом этапе организуется встреча продавца и покупателя. Между ними составляется и подписывается договор купли-продажи, который содержит данные об участниках сделки, объекте, сроках и условиях оплаты, права и обязанности сторон.

Для оформления такого документа покупателю необходимо иметь на руках загранпаспорт. Документ оформляется в двух экземплярах на языках сторон. Полный перечень того, какие документы для покупки недвижимости понадобятся на каждом этапе, мы привели отдельно.

Надо понимать, что такой договор не является основанием для передачи права собственности. То есть после его заключения покупатель ещё не становится новым собственником недвижимости. Все сделки регистрируются на государственном уровне. Нотариус может только оформить контракт, но для его вступления в силу необходимо его зарегистрировать.

При составлении договора купли-продажи также происходит передача задатка. Обычно он составляет 5 – 10% от суммы сделки и может выступать в качестве гарантии того, что сделка состоится. Поэтому сумму задатка и факт его передачи необходимо указать в договоре купли-продажи, как и возможные санкции для обеих сторон в случае нарушения условий договора. Например, при отказе от сделки со стороны покупателя, залог остаётся у продавца. А если от сделки отказался продавец, то он обязуется вернуть задаток покупателю в двойном размере. Это правило закреплено в турецком Кодексе обязательств (статья 177), если договор не предусматривает иного.

Этап 2: подготовка документов

После подписания договора купли-продажи необходимо заняться подготовкой важных документов для регистрации сделки:

Оформление доверенности. Многие иностранные покупатели предпочитают доверить решение вопросов с документацией своим представителям. Например, специалисты компании Yekta Homes по доверенности решают все вопросы своих клиентов.
Получение турецкого ИНН. Этот документ необходим для регистрации сделки. Получить его относительно несложно. Достаточно обратиться в районное отделение налоговой инспекции с паспортом и соответствующим заявлением.
Счёт в банке. Как правило, все расчёты осуществляются через банковский счёт. Кроме того, счёт пригодится для оплаты коммунальных услуг в будущем. Поэтому иностранным покупателям рекомендуется открыть счёт в одном из турецких банков. Для этого необходим загранпаспорт с ксерокопией, местный ИНН, внутренний паспорт с регистрацией. Счёт может быть долларовым, евровым или в турецких лирах. Открывают его в считаные минуты, а положить на счёт можно любую сумму сразу. Условия для нерезидентов в разных банках различаются: некоторые просят держать на счёте минимальный остаток. Какие бывают способы оплаты и как перевести деньги в Турцию, мы рассказали в отдельных статьях.
Разрешение от государственных органов. В некоторых ситуациях для совершения покупки требуется разрешение от военного ведомства о разрешении сделки. Получать такое разрешение нужно не всегда. Например, если запрос уже рассматривался с 2011 года, то получать разрешение не нужно. Поэтому данный пункт можно назвать формальным.
Отчёт об оценке. Для сделки с иностранцем он обязателен: его составляет лицензированная оценочная компания, отчёт действует 3 месяца.
Полис обязательного страхования от землетрясений (DASK). Без него переход права не зарегистрируют.

Этап 3: оплата покупки

Рассчитаться с продавцом можно в турецких лирах, в долларах США, в евро или в английских фунтах. Квартиры на побережье чаще всего оценивают в евро, а в Стамбуле принято рассчитываться в долларах. Валюту можно выбрать на переговорах с продавцом.

Наиболее частый способ расчёта – через банк. Можно перевести средства из России. Для этого банк может запросить договор купли-продажи. С 2024 года часть турецких банков строже проверяет платежи из России и отклоняет некоторые из них, поэтому маршрут перевода лучше согласовать с банком заранее. Для гражданства оплату принимают только банковским переводом.

Для получения ТАПУ и перехода права собственности недвижимость должна быть оплачена полностью. Если для покупки привлекаются заёмные средства или рассрочка, то в свидетельстве о собственности прописывается обременение, которое будет снято только после полного расчёта.

Этап 4: передача права собственности и получение ТАПУ

На этом ответственном этапе покупатель, продавец (или их представители по доверенности), присяжный переводчик и риелторы встречаются в Кадастровом управлении. Здесь осуществляется передача ТАПУ – главного документа, подтверждающего право собственности. Он содержит следующую информацию:

адрес объекта;
фото собственника;
сведения о регистрации в Кадастре;
данные из Кадастра о состоянии объекта;
площадь;
тип собственности;
стоимость;
сведения о предыдущих владельцах;
сведения о новом собственнике;
дата приобретения нынешним собственником;
номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца;
сведения о регистрации ТАПУ;
печать кадастрового управления;
подпись уполномоченного сотрудника.

Продавец подаёт заявление в кадастровое Управление. В течение пяти дней покупатель может получить ТАПУ и стать полноправным владельцем предмета сделки. Перед подписанием стоит проверить в ТАПУ назначение объекта (жильё или коммерческое помещение) и отсутствие обременений: залога, ареста, запрета на продажу.

Процедура приобретения недвижимости в Турции photo-7

Этап 5: оформление договоров на коммунальные услуги

После фактической передачи права собственности новый владелец должен оформить или переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

При приобретении новостройки первое, что необходимо сделать – это получить Искан, или технический паспорт на квартиру. Он оформляется один раз при первой покупке объекта. У любого жилья на вторичном рынке уже должен быть Искан.

Чтобы оформить договор на коммунальные услуги, необходимы:

копия паспорта;
копия ТАПУ;
копия индивидуального Искана;
страховой полис с обязательной страховкой от землетрясений;
номера счётчиков на воду;
заявление на подключение коммунальных услуг;
заверенная нотариусом доверенность на представителя при необходимости.

После того, как будут оформлены или переоформлены договоры на поставку коммунальных услуг, покупку жилья в Турции можно считать полностью завершённой. Если вы будете жить в квартире, новый адрес нужно зарегистрировать в течение 20 рабочих дней.

Можно ли купить квартиру в Турции удалённо?

Да, стать собственником турецкой недвижимости вполне можно удалённо. Современные технологии позволяют поддерживать контакт из любого уголка мира. Поэтому покупателю не составит никакого труда выбрать объект по представленным фото, описаниям, картам, а также оформить доверенность на турецких специалистов, которые полностью возьмут на себя решение всех вопросов, связанных со сделкой. Таким образом, можно стать владельцем недвижимости в Турции, не посещая страны. Более того, при необходимости компания Yekta Homes готова взять на себя обязанности по поиску жильцов и управлению арендой вашей турецкой квартиры. Это позволит вам получать доход от вашей покупки безо всяких хлопот. Если же покупка нужна для гражданства, для подачи заявления всё равно придётся приехать: биометрию сдают лично.

Сопутствующие расходы при сделке купли-продажи недвижимости в Турции

Жильё в Турции пользуется высоким спросом не только из-за прекрасного климата, роскошного побережья и выгодных цен, но и из-за относительной простоты сделок и минимальных сопутствующих расходов. Они, как правило, заметно ниже, чем при аналогичных сделках в странах Европы. Обычно дополнительные расходы не превышают 5 – 7% от цены объекта. В эту сумму входят:

Сбор за регистрацию права собственности – 4% от цены в сделке, но не ниже налоговой стоимости; по закону его делят поровну покупатель и продавец.
Государственные пошлины – сбор кадастрового управления для иностранца 20 870 лир (около €378) в 2026 году плюс оплата услуг присяжного переводчика.
Оформление нотариальной доверенности – около €100 - €150.
Услуги риелтора. Единой ставки на оплату подобных услуг нет. Размер комиссии определяется индивидуально. А в компании Yekta Homes покупателям предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки совершенно бесплатно.
Получение Искан – от €300 до €1000 в зависимости от объекта. Этот пункт актуален для покупателей новостроек.
Страхование DASK – от 500 до 3 000 лир (около €9–€54) в год в зависимости от покрытия и характеристик объекта. Это страхование от стихийных бедствий и землетрясений обязательно для всех собственников.
Подключение коммунальных услуг – €200 - €300. Переоформление договоров на нового владельца обойдётся на 30 – 50% дешевле.
Отчёт об оценке — оплачивает покупатель, сумма зависит от компании.

Евро пересчитаны по курсу Центрального банка Турции на 6 октября 2026 года: €1 = 55,19 лиры. Собрать бюджет и избежать типичных ошибок помогут наши практические советы покупателю.

«Чаще всего покупатели спешат с задатком и только потом выясняют, подходит ли квартира под их цель — ВНЖ, гражданство или аренду. Мы советуем сначала определиться с целью: от неё зависят минимальная стоимость, район и формат собственности», — говорит менеджер отдела продаж Yekta Homes.

Заключение

Стать собственником турецкой недвижимости может любой гражданин России, Беларуси, Украины и других стран. Для этого необходимо только иметь желание и необходимый бюджет. С подбором предложений и грамотным прохождением всей процедуры покупки вам всегда готовы помочь специалисты компании Yekta Homes. Узнать больше о том, как выгодно и правильно купить жильё в Турции, вы можете, обратившись к нам по телефону +90 533 782 0000. Мы будем рады вам помочь!